Wat is Short stay?
Short stay (oftewel “kort verblijf”) is het tijdelijk huisvesten van gasten in een vrije sector woning voor minimaal 7 nachten tot maximaal 6 maanden.
Voor vastgoedbeleggers is short stay aantrekkelijk omdat het twee enorme voordelen heeft boven lange termijn verhuur (>6 maanden):
- Short stay levert hogere huurinkomsten op en daardoor een hoger rendement
Short stay gasten betalen een prijs per geboekte nacht, net zoals bij een hotel. Bij een hoge bezettingsgraad levert short stay exploitatie aanzienlijk hogere huurinkomsten op dan bij lange termijn verhuur.
- Short stay geeft meer flexibiliteit
Gasten verblijven voor een korte periode waardoor je als belegger veel flexibiliteit behoudt: zo genieten tijdelijke huurders geen huurdersrechten, en afhankelijk van vraag en aanbod kun je flexibele prijzen hanteren.
Is het écht zo eenvoudig om met short stay een hoger rendement én meer flexibiliteit te behalen?
Helaas niet: succesvolle short stay exploitatie vereist expertise en een aantal andere randvoorwaarden.
Short stay vereisten
- Continue en pro-actieve inspanning
Doordat gasten voor een korte periode worden gehuisvest is het aantal wisselingen groter: van minimaal 1x per half jaar tot maximaal 1x per week. Continue inspanningen zijn vereist om nieuwe tijdelijke huurders aan te trekken, check-ins & -outs te faciliteren en regelmatig een schoonmaak uit te voeren.
Betterstays beschikt over deze kwaliteiten: wij hebben goede ingangen bij gerenommeerde short stay gebruikers en een ervaren team dat de huisvesting van gasten in goede banen leidt.
- Bezettingsraad
Een hoge bezettingsgraad is de sleutel tot succesvolle short stay exploitatie: alleen dán is er sprake van een rendementsverbetering boven lange termijn verhuur. Seizoensfluctuaties en een wisselende vraag compliceren dit.
Betterstays heeft echter een succesvol track record opgebouw waarin onze bezetting procentueel hoger ligt dan het marktgemiddelde.
- Kosten van short stay
Short stay is een belaste prestatie en valt onder het 9% BTW-tarief. Daarnaast is toeristenbelasting verschuldigd (10% in Amsterdam in 2020). Ook worden vaste lasten zoals gas/water/licht, internet en gemeentelijke belastingen niet door de tijdelijke huurder afgenomen maar door de eigenaar. De eigenaar dient deze kosten terug te verdienen door een gebruikersvergoeding in de nachtprijs op te nemen.
Betterstays beschikt over calculatiemethoden waar we de mogelijkheid tot rendementsverbetering in kaart brengen.
- Regelgeving
Short stay verhuur is onderhevig aan regelgeving, met name in Amsterdam. Zo komen alléén vrije sector woningen in aanmerking voor short stay en mag er niemand op het adres staan ingeschreven. Daarnaast is een short stay vergunning benodigd, omdat de activiteit wordt gezien als bedrijfsmatige exploitatie. Helaas is de Gemeente Amsterdam sinds begin 2014 gestopt met het verstrekken van nieuwe short stay vergunningen.
Ondanks beperkende maatregelen vanuit de Gemeente Amsterdam heeft Betterstays ervaring met het short stayvergunningsproces en kunnen wij adviseren over andere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld met gebruikmaking van een hotelvergunning of registratie als Bed & Breakfast.
- Fiscaliteit
Short stay exploitatie wordt door de Belastingdienst gezien als actief vermogensbeheer waardoor de inkomsten uit short stay in Box I (inkomsten uit werk en woning) worden belast (indien het een beleggingspand in Box III betreft). Hierdoor is het fiscaal niet aantrekkelijk om je beleggingspand zelf actief te exploiteren.
Betterstays heeft een aantal klanten dat juist om deze reden voor onze dienstverlening heeft gekozen: na aftrek van onze vergoeding blijft alsnog een hoger huurresultaat over dan bij lange termijn verhuur.
Voor hulp of vragen neem hier contact met ons op!