Leuk dat je plannen hebt om een Bed and Breakfast te starten! Het ontvangen en accommoderen van gasten van over de hele wereld is een erg leuke en dankbare bezigheid.

Gasten verblijven in (een deel van) je woning zodat ze een leuke plek hebben van waaruit ze Amsterdam kunnen ontdekken. Met een Bed and Breakfast in Amsterdam hebben jouw gasten een warme plek met een thuisgevoel in plaats van een kille hotelkamer of een hostel dat ze moeten delen met onbekenden. Het starten van een bed and breakfast in Amsterdam is relatief eenvoudig, hoewel er Bed and Breakfast regelgeving van de gemeente Amsterdam bestaat. De gemeente Amsterdam heeft hier een webpagina voor gemaakt: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bedandbreakfast. Betterstays beschrijft de ins en outs.

Bed and Breakfast starten: Regelgeving in Amsterdam

U kunt een deel van uw woning of woonboot gebruiken voor een bed & breakfast (B&B).

Voor een B&B hebt u een vergunning nodig. U kunt een vergunning voor een B&B aanvragen als er nog vergunningen beschikbaar zijn in uw wijk. Per wijk is namelijk een maximaal aantal vergunningen beschikbaar.

Vanaf 1 april 2021 moet u naast een vergunning ook een registratienummer aanvragen. De registratie is gratis en u krijgt het registratienummer direct. U moet dat nummer in uw advertenties opnemen.

Wij geven een overzicht van de regels voor het starten van een Bed and Breakfast in Amsterdam:
(bron www.amsterdam.nl november 2021)

De bewoner

• U woont in de woning of woonboot. U hebt daar uw hoofdverblijf.  Dat betekent dat u de afgelopen 12 maanden minstens 6 maanden op het adres van uw B&B verbleef.
• U staat op het adres van de B&B ingeschreven bij de gemeente Amsterdam.

De woning of woonboot

• U gebruikt maximaal 40 procent van de totale gebruiksoppervlakte van de woning of woonboot voor uw B&B.
  • Voor de berekening van de totale oppervlakte van uw B&B tellen ruimtes die u helemaal verhuurt voor 100 procent mee.
  • Ruimtes die de gasten en de hoofdbewoner delen tellen voor 50 procent mee.
• U mag maximaal 61 vierkante meter verhuren. Als meetmethode gebruiken we de NEN 2580.
• U moet vaste slaapkamers hebben voor de gasten.
• U mag een kamer alleen verhuren als deze onderdeel is van uw zelfstandige woning of woonboot. Dit betekent dat deze kamer geen zelfstandige woonruimte mag zijn met een eigen ingang, keuken, toilet en badkamer.
• U moet in uw advertentie zetten dat u een deel van uw woning verhuurt en niet een hele woning.
• De woning mag geen eigendom zijn van een woningcorporatie.

Verhuren

• U verhuurt als hoofdbewoner de B&B zelf.
• Is er meer dan 1 verhuurder? Dan moet u tot dezelfde huishouding horen.
• U hebt maximaal 4 slaapplaatsen voor 4 gasten. Aanbieden van ontbijt is niet verplicht.
• Gaat u op vakantie? Dan mag u geen kamers of uw hele woning verhuren.
• Als u gasten hebt, bent u ’s nachts aanwezig in de woning of woonboot.
• U moet een nachtregister bijhouden. In het nachtregister vermeldt u:
  • Naam en woonplaats van de gast.
  • Datum aankomst en datum vertrek.
  • Het soort identiteitsbewijs van uw gast. Een kopie is niet verplicht.
• Vaak hebt u, naast een vergunning voor B&B, ook toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren en/of de bank of verzekeraar.
• Je dient een hotelregister bij te houden. Dit houdt in dat je van elke boeking enkele details van je gasteb bijhoudt: hun namen, woonplaats, aankomstdatum, vertrekdatum en soort identiteitsbewijs.
• Je mag geen alcohol tegen betaling aanbieden.

Met het aanmelden van je bed and breakfast (middels een aanmeldingsformulier) mag je gelijk beginnen met het starten van een bed and breakfast zonder op een antwoord van de Gemeente Amsterdam te hoeven wachten. Aan de aanmeldingsprocedure zijn géén kosten verbonden.

Bed and Breakfast starten: Toeristenbelasting

Inkomsten van je Bed and Breakfast zijn onderhevig aan toeristenbelasting ter hoogte van 10% van de huurinkomsten (sommige operationele kosten mag je echter aftrekken). Voor het opgeven en betalen van de toeristenbelasting kun je een formulier downloaden op de website van de Gemeente Amsterdam.

Bed and Breakfast starten: Inkomstenbelasting

Inkomsten van je Bed and Breakfast worden gezien als “Inkomsten uit werk en woning” en worden in Box 1 belast tegen het progressieve Belastingtarief. Het is mogelijk om het Bed and Breakfast gedeelte als Box 3 aan te merken Als je de Bed and Breakfast vervolgens laat exploiteren door Betterstays, dan zijn de inkomsten na aftrek van onze commissie netto. Enige keerzijde is dat je voor het Box 3 deel niet langer hypotheekrenteaftrek ontvangt, en 1,2% vermogensbelasting moet betalen voor de netto vermogenswaarde.

Een voorbeeld ter verduidelijking: je hebt een woning van 100 m2 en wilt een bed and breakfast van 30 m2 (30% van de woonoppervlakte) beginnen. De hypotheek bedraagt € 120.000 op een woningwaarde van € 300.000. De bed and breakfast inkomsten zijn onbelast in Box 3 als Betterstays de exploitatie overneemt. Je verliest de hypotheekrenteaftrek over € 30.000 (30% van de hypotheeksom) en dient per jaar 1,2% te betalen over de netto vermogenswaarde van het bed and breakfast deel. Jouw eigen vermogen is 60% van de woningwaarde, dus ook 60% van het bed and breakfast-deel oftewel € 54.000. De vermogensbelasting bedraagt dan € 648. Op basis van de enorme aantrekkingskracht van Amsterdam op toeristen en de hoge nachtprijzen loont een bed and breakfast al gauw de moeite!

Bed and Breakfast starten: Conclusie

Een Bed and Breakfast starten in Amsterdam kan financieel aantrekkelijk zijn als je genoeg ruimte over hebt in je woning. Betterstays heeft ervaring met het optimaal exploiteren van bed and breakfasts. Neem contact met ons op voor het bespreken van de mogelijkheden.